Cliente técnico: quién es, sus funciones y tareas.

El término cliente técnico en construcción significa una organización o asociación que proporciona una gama completa de servicios de ingeniería desde el desarrollo e implementación de la documentación del proyecto hasta la finalización de una instalación completa. En la construcción, el cliente técnico es uno de los enlaces clave en todo el proceso.

Concepto extendido de cliente técnico

Las funciones del cliente técnico incluyen:

• preparación de todo tipo de permisos;

• obtener todas las aprobaciones necesarias;

• examen de sitios de construcción y asesoramiento sobre su organización;

• cumplimiento de todas las condiciones técnicas necesarias para conectarse a redes de servicios públicos;

• control financiero

Por lo tanto, el cliente técnico juega un papel importante en la gestión del proceso de construcción, interactúa estrechamente con todos los participantes en el proceso de construcción, realiza supervisión técnica y coordina todas las etapas de la construcción, así como el momento y la calidad de los procesos.

La necesidad de un cliente técnico como organización separada surgió en los años 80 del siglo pasado. Al mismo tiempo, Gosstroy aprobó un servicio separado diseñado para preparar la construcción de la instalación y llevar a cabo la supervisión técnica de la construcción misma. La idea valió la pena, y la calidad de la construcción aumentó significativamente. Pero después del colapso de la URSS, este servicio ya no pudo cumplir sus funciones en la nueva era.

En condiciones modernas, las funciones del cliente técnico son tan diversas que su implementación efectiva requiere un amplio conocimiento y una experiencia impresionante. Un cliente técnico no es una especialidad, por lo tanto, tales especialistas no están capacitados en las universidades. Para que sean necesarios, muchos años de conocimiento práctico y experiencia en la construcción. Al estar incluido en el proceso de construcción, el cliente técnico elabora un contrato para la implementación de la gama de servicios necesarios, que también lo confronta con la necesidad de comprender el lado legal del problema (documentación administrativa, práctica judicial, etc.).

Marco regulatorio

El marco legal para las actividades del cliente técnico apareció en 2011, cuando se adoptaron las enmiendas pertinentes al Código de Urbanismo de la Federación de Rusia. Desde entonces, el término cliente técnico se ha convertido oficialmente en una persona física o jurídica autorizada por el desarrollador y que actúa en su nombre y en beneficio de sus intereses de manera profesional.

Según el párrafo 22 del Código de Urbanismo de la Federación de Rusia, las funciones del cliente técnico incluyen:

• conclusión de contratos para estudios de ingeniería, desarrollo de documentación de proyectos, construcción, reconstrucción y revisión de edificios y estructuras;

• preparación de edificios para reconstrucción y revisión;

• proporcionar a los contratistas dedicados a la construcción, reparación y reconstrucción de la documentación necesaria y la base de material para la correcta implementación de sus actividades;

• aprobación de documentación de diseño;

• preparación y ejecución de documentos necesarios para la puesta en marcha de la instalación;

• otras funciones proporcionadas por el Código.

Es importante tener en cuenta que el desarrollador tiene el derecho absoluto de implementar todas las funciones anteriores del cliente técnico de forma independiente.

El papel del cliente técnico en la construcción de la instalación.

Muchos expertos comparan el papel de un cliente técnico en la construcción moderna con la dirección en una orquesta. De hecho, sus funciones incluyen no solo la preparación de toda la documentación previa al proyecto y del proyecto, sino también la gestión completa de la construcción de la instalación en todas las etapas: la formación, organización del sitio de construcción, la construcción de la instalación y la etapa de puesta en funcionamiento. Directamente, organiza la interacción entre todos los participantes en el proceso de construcción: clientes e inversores, contratistas, diseñadores, coordinadores y autoridades de licencias. Vale la pena señalar el hecho de que cada una de las entidades enumeradas tiene sus propios intereses en los negocios y la tarea del cliente técnico es entregar el objeto de manera oportuna, teniendo en cuenta los intereses de los participantes en el proceso, teniendo en cuenta los plazos y el plan de construcción previamente planificado, teniendo en cuenta todas las normas y normas de construcción modernas.

Un ejemplo práctico de un cliente técnico.

El trabajo en la construcción de un objeto comienza con la intención del cliente (inversionista) de invertir en la construcción de este objeto en un terreno específico. En esta etapa, las actividades del cliente técnico ya están comenzando. Según el plan de desarrollo urbano, debe preparar y firmar toda la documentación necesaria previa al proyecto:

• concluir un arrendamiento de la tierra;

• concluir un acuerdo para el uso gratuito urgente de este sitio durante el período de diseño, preparación para la construcción, el período de construcción de la instalación;

• preparar y firmar documentación sobre la transferencia de tierras a la categoría deseada.

Por lo tanto, el cliente técnico asume una impresionante cantidad de papeleo sobre la preparación previa al proyecto y la preparación de una gran cantidad de permisos y aprobaciones.

Después de la etapa de aprobación del concepto arquitectónico de la instalación futura, comienza el proceso de obtención de las condiciones técnicas necesarias para conectar la instalación a la infraestructura de ingeniería existente. Todas las condiciones técnicas emitidas deben registrarse de manera oportuna y confirmarse con numerosas organizaciones estatales relacionadas con la operación de edificios y estructuras. Pero existen muchas condiciones técnicas de este tipo y están asociadas con la organización del suministro de agua, suministro de calor, alcantarillado, electrificación, teléfono, radio, gasificación y alumbrado público.

Para preparar el proyecto para la licitación para la selección de la organización de diseño, aún es necesario preparar un plan previamente acordado para la tierra seleccionada, la base geográfica de archivo, el concepto arquitectónico y otros documentos.

Después de elegir un diseñador, el cliente técnico se compromete a preparar y firmar un acuerdo con él sobre el desarrollo del diseño y la documentación de la estimación en un momento determinado. El cliente técnico también tendrá que coordinar la documentación recibida con varios departamentos y realizar diversos exámenes.

En la etapa final de preparación del proyecto, toda la documentación de diseño y presupuesto, todos los permisos y documentos de conciliación se transfieren al inversor para seleccionar contratistas, proveedores de materiales de construcción y equipos necesarios. También es necesario un cliente técnico en esta etapa: es él quien participa activamente en el proceso de selección de las organizaciones correctas, supervisa todas las etapas y términos de la licitación o licitación para la elección de estas asociaciones.

Después de seleccionar contratistas y proveedores, el cliente técnico prepara un permiso de construcción para todo el "equipo". Para hacer esto, primero realiza todo el trabajo de documentación sobre la asignación del terreno seleccionado para trabajos de construcción. Durante todo el trabajo de construcción, elabora un permiso para el uso de servicios públicos del gobierno federal o municipal. Especialmente se deben emitir muchos documentos si el sitio de construcción está ubicado al lado de una carretera o ferrocarril, servicios públicos subterráneos y estructuras de ingeniería.

Para la implementación de todas las funciones anteriores, es deseable (pero no necesario) que el cliente técnico tenga un permiso SRO. Sin embargo, la presencia de dicho permiso le permite al cliente controlar la calidad del trabajo en el proyecto, llevar a cabo supervisión técnica y control, verificar la calidad de las estructuras y materiales, y la capacidad de servicio del equipo utilizado.

Una vez completada la construcción, el cliente técnico entrega el objeto a la operación y transfiere al inversor (cliente) un paquete completo de documentación para el registro de la propiedad, incluidas las obligaciones de garantía y los valores para BTI.